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어려운 부동산 대출 용어(DTI, 신DTI, DSR) 쉽게 이해하기

 

 

신DTI 정책은 DTI랑 뭐가 다르죠?

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DTI는 총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다.

즉 대출금 전체 원리금 규모와 상관없이 연간 갚아나가야 하는 상환액만 무리가 없다면, 계속해서 추가 대출이 되는 구조로, 다주택자들이 집을 담보로 추가대출을 받아 계속해서 집을 늘려가는 투기형 주택 구매가 가능한 대출구조였습니다.

반면, 신DTI는 2건 이상 주택담보 대출을 받을 때 모든 주택담보 대출 원리금을 합쳐서 심사에 반영하는 방식으로 기존의 주택담보 대출이 있다면, 그 집을 담보로 추가 대출을 받는 것을 어렵게 만들어 놓은 대출구조입니다.


 

 

 

 

신DTI 정책이 도입된 배경은 뭘까요?

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신DTI의 핵심은 다주택자를 콕 짚어서 투기를 막고자 하는 핀셋 규제입니다. 따라서 서울·수도권은 물론 세종시·부산 해운대구 등 일부 특정 과열 지역(청약조정지역)에 우선적으로 적용되는데요.

 

다주택자들의 추가 주택담보대출이 어려워지거나 대출한도가 줄어들게 되어 부동산 투기를 억제하기 위한 조치로 풀이됩니다.


 

 

 

 

그럼 신DTI로 집 살 때 대출이 어려워지나요?

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꼭 그렇지만은 않습니다.

다주택자의 투기 목적 주택담보 추가 대출 규제를 목적으로 하는 것이기 때문에 두 채 이상의 집을 보유하게 될 때 대출금액이 적어지는 구조인 반면 이번 정책에서는 소득대비 대출금액 산정 과정에서 신입사원과 같이 현재에는 소득이 적지만 향후 소득이 높아질 것으로 예상되는 경우에는 미래예상소득을 최대 10%까지 늘려서 인정해 주기로 하여, 실질적인 거주 목적의 주택담보 대출을 알아보는 경우 기존 보다 오히려 높은 비율의 대출도 가능합니다.


 

 

 

 

그럼, 올해 하반기에 적용된다는 총부채원리금상환비율(DSR)은 뭐죠?

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총부채원리금상환비율이란 주택담보대출 및 이자는 물론 마이너스통장 대출금, 자동차 할부금, 신용카드 결제금 같은 모든 금융회사 빚을 합해서 소득대비 상환부담을 산출하는 거에요.

 

즉 개인이 갚아야 하는 모든 부채를 기준으로 현재의 소득구조에서 무리가 없는 지를 검토하여, 대출규모를 결정하는 방식입니다.


 

 

 

 

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기존 DTI 구조에서는 A은행에 대출을 받으러 가면 A은행에서 빌린 돈에 대해서만 검토를 했었습니다. 그러면 B은행에 있는 마이너스통장 대출과 C캐피탈에서 빌린 자동차 할부금, 그리고 D카드의 신용카드 결제금은 새로운 대출을 받을 때 신용에 반영이 안되었겠죠?


 

 

 

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기존의 대출심사가 정확한 대출상환능력을 반영하지 못했기 때문에 기존에 있던 기준대로라면 김대출씨는 B은행과 C캐피탈, 그리고 D카드사의 대출이 더 있음에도 불구하고 A은행에서 빌린 돈에 대한 내용만 심사에 반영하고도 더 많은 대출금을 받을 수 있었을 거에요. 그렇게 되면 실제로는 상환능력이 부족한데도 불구하고 더 많은 대출을 받게 될 가능성이 높아지겠죠?

정부에서는 미국의 모기지 사태처럼 가계대출이 폭탄이 되어 돌아오는 상황을 막고자 DSR과 같은 새로운 제도를 시행하게 된 것입니다.


 

 

 

 

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부동산 대출에 대한 새로운 정책용어, 이제 어느 정도 이해가 되셨나요? 너무 어렵게만 생각하지 마시고 어떻게 진행할 때 가장 높은 비율과 유리한 조건으로 진행되는지 현명하게 체크하셔서 내 집 마련의 기회로 삼으면 어떨까요?